怎么算房贷实际利率

最近有朋友问按揭买房贷款利率怎么算？虽然有金融机构展示了计算过程，但还是一头雾水，不知道为什么。

之前也分享过分期贷款实际利率的计算。现在以购房按揭贷款为例，重新计算按揭贷款的实际利率。

由于金融机构标注的利率一般都是名义利率，看起来是很低的利率，但实际情况并非如此，所以我们需要通过一个准确的计算方法来计算实际利率。与实际利率相比，贷款期限越长，差别越大。

现商业抵押贷款100万元，商业贷款支付利息：

121311.49元。贷款期限5年，分60期还清，每月等额本息还款18688.53元。

Excel自带的IRR公式：实际利率=IRR(E5:E65)*60/5，即公式中选择[所有现金流入流出]和[5年60期]计算实际利率，如下表所示：

(内部收益率计算公式)

当然，网上有很多方便的房贷计算工具，但为了更容易理解，我们可以使用简单粗暴的计算公式，即：

实际利率=(总利息/本金)/期限数*(2或1.8)，即名义利率*(2或1.8)，这样计算出来的利率接近实际利率。简化前面的案例：

121311.49/1000000.00/5*2=4.82%，接近前面计算的4.6%的实际利率。

同时，也可以用这种方法计算商业保险的实际利率，即每年等额本息的保险，返还总额，分期次数等。并计算实际利率。如果有负利率，那就不要在上面浪费钱。

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