房地产企业靠“挂往来”避税有哪些纳税风险？

房地产企业往来账较大，用往来账目并非企业逃避纳税的“安全港”，相关企业应该对此高度重视，其中隐含纳税风险。

真实案例：

近日，大连市国税局第一稽查局对大连A房地产开发有限公司（以下简称A公司）实施专项检查时，发现该企业往来资金巨大，但并没有及时确认收入和申报纳税。最终，第一稽查局作出对A公司补缴企业所得税1452万元的处理决定。

上述案例A公司以白条列支广告费、开发成本间接费用无发票等问题，根据法律法规的有关规定，最终对A公司补征企业所得税1452万元。这些款项明明是企业的售房款，企业却试图通过将2011年和2012年预收的房款挂入往来账，以达到当年不按照计税毛利率计算预计毛利额，从而不被纳税调增的目的。

小贴士：什么是往来账？

就是公司与供应商和客户之间的贸易往来，记录公司应付供应商多少款，应收客户多少款的账目。

大额收入计入往来科目

收入挂往来账是一些企业为达到隐匿收入、少缴税款的目的而惯用的手法，企业的往来账主要有两种：一种是经营性（购销）往来账，另一种是其他往来账。经营性（购销）往来是指企业对外经营（购销）业务引起的债权债务，是通过应收账款、预收账款、应付账款和预付账款科目核算的。除此以外的其他往来账由于不属于对外经营业务或者企业内部的非经营性债权债务，通过其他应收款和其他应付款科目核算。

房地产企业往来账较大是普遍存在的现象，原因大致分为两种：一是房地产企业建设有一定的周期，涉及的上下游企业多，票款不能同时结清；二是企业在房屋预售期间把收到的房款记在“预收账款”科目不确认收入。

税务处理关注两大事项

因此，相关企业在税务处理中，应该高度关注两大事项。

一是确认收入是否及时结转。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号，以下简称31号文件）第三条的相关规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；开发产品已开始投入使用；开发产品已取得了初始产权证明。因此，企业财务人员应该保持与其他内部相关部门的密切沟通，仔细核查企业的往来明细，只要满足31号文件规定的完工条件，就要在税务上及时作出相应处理。否则，将收入长期挂往来账，存在隐瞒收入少缴税款或推迟缴纳税款的税务风险。

二是确认开发产品计税成本是否真实。房地产项目建设有一定的周期，涉及的上下游企业多，土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费和开发间接费等费用众多，根据31号文件第二十六条的规定，企业财务人员应该认真核查每一笔费用的真实性及划分费用与开发产品的相关性，进而准确计算开发产品的计税成本。

延伸：往来账中有哪些纳税风险？

1. 往来款挂账隐含的虚开发票风险：有些纳税人利用该会计科目或隐匿收入，或虚列成本。这些问题，有些是由于会计和税收政策差异造成的，有些是纳税人故意为之。

2. 往来款挂账隐含的增值税风险：将收到的货款转入其他应付款科目，然后在制订一个借款合同，约定支付借款利息，并到税务局代扣代缴得息收入应交的个人所得税，使账外收入合理化。

3. 往来款挂账隐含的企业所得税风险：企业所得税法第八条所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要与正常的支出。

4. 往来款挂账隐含的个人所得税风险：例如，股东向企业借钱不还，超过一个年度的，需按照“股息、红利”所得，按照20%税率缴纳个人所得税。