公司之间的房产过户怎么避税-会计考试-简单网

公司之间的房产过户怎么避税

先租后卖

房产新政出台后，郭先生由于各方面原因想将已买三年的房子卖掉，但想到要按照房价全额缴纳5.5%的营业税及附加费，郭先生觉得很不划算，于是他与买家约定，买家先以租赁的方式入住，两年之后双方再按约定的价格交易过户，已交租费就计入房价。

律师点评：此种方法不缴全额营业税及附加费了，只缴契税、登记费、印花税等。具有一定可行性。但由于房屋的价格具有极大的可变因素，如果所签的价格与两年后该房屋的市场价格不一样，房屋价格上涨了，房主完全可能宁愿赔偿违约金也不愿意卖房子，对于买方来讲，则要承担由此带来的诸多机会成本。同时卖家还有可能将此房抵押或另外出售，对于买家就有很大的法律风险!

假赠与真卖房

王女士手头有套房子，有买主愿意出55万买，但是今年新政策出台，让她觉得卖掉房子后除去杂七杂八的税费，落入自己口袋的钱似乎少了不少，于是李女士在中介的帮助下想通过赠与的方式把这套房子转让出去。

律师点评：通过赠与方式转移房产，是房产转移过程中常见形式，也是我国法律所规定的权属人处分自己财产的一种权利和行为方式。因为赠与方式转移房产完全不同于市场化交易，故而不征营业税。

对于有亲属关系的和确实属于赠与关系的双方来讲，通过赠与方式转移房产是一种合理的避税方式。其费用主要是契税、公证费、登记费、印花税等。契税是交易额或评估额的1.5%(第一次交易)，以后交易为3%;公证费(赠与合同的公证)成都市一环路内16元/平方米，一环路外二环路内14元/平方米，二环路外12元/平方米;登记费80元。

如果房产转移双方的真实意思和目的不是赠与，而是想转移房产并获利，完全背离赠与法律上无偿性的特征。那么，这种行为将不够成合法有效的赠与，而是以外在表现合法的赠与形式，掩盖了逃避税收非法目的违法行为。一旦出现纠纷，根据现行法律规定，当事人双方就要承担补缴税款、罚款的责任，严重的甚至要承担刑事责任。而且，明为赠与实为买卖的转移房产除了上述法律风险外，实际过程中还存在很大的交易风险。对买家来说，如何约定付款方式，这是一个难题，因为赠与人在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与，即使买家已经付了定金，也对出售方没有约束力。此外，我国《合同法》规定：“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。”也就是说，如果买方收到的房屋出现质量问题，就很难要求原主人赔偿。另外，买家还要提防赠与人撤销赠与或不履行赠与义务的行为。

合同价格远低于实际价格

正准备卖房的王女士也是通过中介与买房人约定了一个卖价，不同的是,买卖合同上写的交易价格只是该价格的一半，她想以这种方式少缴纳营业税。

律师点评：此种方法少缴全额营业税及附加费了，仍须交契税、登记费、印花税等。这种行为是以外在表现合法的形式，掩盖了逃避税收的非法目的,是一种违法行为。一旦出现纠纷，根据我国现行法律规定，当事人双方就要承担补缴税款、罚款的责任，严重的甚至要承担刑事责任。

先签合同几年后再过户

张女士今年3月份在城西又购买了一套面积为120平方米的住房，就想把3年前在草金路买的房子卖掉，不巧的是刚好赶上新政出台，这套40万元的房子如果按照46万元卖出，可能要多缴1.5万元的税费。张女士觉得划不来，于是通过中介与买房人约定了一个价格，准备等到房子满了五年之后再办过户手续来避税。

律师点评：此种方法不缴全额营业税及附加费了，只缴契税、登记费、印花税等，具有一定可行性。但双方签订合同之后，如果不及时办理交易手续，时间一长，就会有诸多外界因素影响到交易过程，双方都将面临所有突如其来的风险，包括政策风险、市场波动的风险，特别是房地产价格并不是很稳定的情况下，一旦出现大的落差，必有一方会有重大的损失。而且，时间越长所承担的风险越大，而且即使合同办理了公证手续，也不能避免上述风险的存在。同时，卖家还有可能将此房抵押或另外出售。

房产过户需要的手续

1）房地产转移登记申请表；

2）申请人身份证明；

3）房地产权利证书；

4）有关行政机关的行政决定书，房地产买卖合同书，(按规定需公证的，应提交公证的房地产买卖合同书)或经公证的房地产赠与书，或经公证的房地产继承证明文件，或房地产交换协议书，或房地产分割协议书；

5）已设定抵押权的，应提交抵押权人同意的书面文件；

6）人民法院强制性转移应提交生效的判决书、裁定书、调解书和协助执行通知书；

7）非法人企业、组织房地产转移，应提交其产权部门同意转移的批准文件；

8）行政划拨、减免地价土地，应提交主管部门的批准文件和付清地价款证明；

9）以招标、拍卖、挂牌方式取得房地产，应提交中标确认书、拍卖成交确认书、土地使用权转让合同书和付清地价款证明；

10）属于政府福利性商品房的应提交相关主管部门的批复；

11）拆迁补偿的应提交拆迁补偿协议书；