企业将房屋对外投资如何交税

【问题】企业将房屋对外投资如何交税？ 　

【解答】

营业税：

营改增前，相关税法规定，对以房地产投资入股，共同承担企业经营风险、共享利润的，不征收营业税。但是，以房地产投资入股，不承担企业经营风险，收取固定金额利润的，应依法征收营业税。营改增后，相关税法对以房地产投资入股，共同承担企业经营风险的行为，并未作出特别规定。

《增值税暂行条例》规定，纳税人有偿转让不动产，应当缴纳增值税。

《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号)第十条规定，销售服务、无形资产或者不动产，指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。同时，第十一条规定，有偿指取得货币、货物或者其他经济利益。

投资企业以房地产投资入股获得被投资企业的股权行为，属于有偿取得“其他经济利益”，应当按销售不动产行为征收增值税。另外，城市维护建设税、教育费附加以及地方教育费附加等随增值税而征收的附加税费也需一并申报缴纳。

财产与行为税：

按照《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则，以土地、房屋权属作价投资、入股，视同土地使用权转让、房屋买卖征税。接受投资方应按照房屋的评估价格以4%的税率缴纳契税。 　

在产权变更过程中涉及印花税，根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及其实施细则的规定，产权转移书据的立据人应按合同或协议所载金额万分之五贴花完税。 　

根据相关规定：对以房屋投资联营、投资者参与投资利润分红、共担联营风险的由房屋产权所有人按房产计税余值计征房产税。对以房屋投资，收取固定收入并不承担联营风险（实属以联营名义取得房屋租金的），应由投资方按收取的固定收入的12%计征房产税。 　

如果是收取固定收入并不承担联营风险（实属以联营名义取得房屋租金的），应由投资方缴纳城镇土地使用税。 　

对以房屋投资联营、投资者参与投资利润分红、共担联营风险的，根据相关规定，对纳税人无偿使用其他单位和个人的土地，应由实际使用人缴纳城镇土地使用税。

企业所得税：

根据《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）文件规定：企业将资产移送他人的情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。因此你公司将公建对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，按规定计算确认资产转让所得缴纳企业所得税。

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