纳税人转让不动产为什么用预征率?

答:1、预征率有2%、3%、5%三档,还有个人出租住房减按1.5%计算(征收率仍是5%,理解:营业税政策平移)。

2、简易计税预征率与征收率基本一致(除了销售自行开发的房地产外是按预收款计算按3%)(理解:保证原有地方财政收入不受影响)

3、销售不动产与销售自行开发的房地产简易计税与一般计税的预征率相同。

4、一般计税的预征率,除了转让不动产以前由地税代征时不好区分一般计税与简易所以用了5%,其余的是3%和2%(理解:建筑服务设的低是为了避免因在建筑服务地大量超缴,机构所在地出现留抵,占压纳税人资金)

5、计算公式:一般情况下,应预缴税款=(含税销售额-可扣除)÷(1+税率/征收率)×预征率

例外情况:

(1)销售不动产不论一般计税还是简易计税,均按5%征收率进行换算,即预缴时都是:(含税销售额-可扣除)÷(1+5%)×5%.(理解:转让不动产由于是地税代征,纳税人身份由国税掌握,无法区分是不是一般纳税人)

(2)房地产销售的应预缴税款=预收款÷(1+适用税率/征收率)×3%;(理解:延续营业税的操作方法,收到预收款后直接乘以3%计算应预缴税款,但现在可以换算成不含税价,减轻了房地产企业的现金流压力.)

(3)个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额:(含税销售额-可扣除)÷(1+5%)×1.5%。

(4)除其他个人外,应向不动产所在地/建筑服务税务机关发生地预缴税款,向机构所在地税务机关申报纳税.(理解:其他个人提供建筑服务,销售或者租赁不动产,转让自然资源使用权,应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地税务机关申报纳税.)

(5)纳税人提供道路通行服务,在机构所在地直接申报纳税即可,不需要预缴税款.(理解:公路很长,可能跨好几个县(市、区)甚至跨省.)

6、预缴时可从含税销售额中扣除的(公式中简称可扣除):

(1)转让不动产:不动产(不含自建)转让,可扣除不动产购置原价或取得不动产时的作价后的余额为销售额,只要不是自建,一般计税和简易计税在预缴时都可扣除;

(2)个人转让住房:北京市、上海市、广州市和深圳市地区销售购买2年以上(含2年)的非普通住房可扣除购买住房价款,其他地区免征增值税。

(3)跨县市建筑:可扣除支付的分包款.一般计税和简易计税在预缴时都可扣除。

企业转让不动产要交哪些税?

1、2016年转让企业房产需要缴纳的税费有增值税(5月1日以后)、城市建设税、教育费附加、地方教育费、印花税、土地增值税和企业所得税,2016年5月1日以后营业税改缴增值税。

2、政策计税依据:

(1)增值税,一般纳税人转让2015年4月30日以前购的,按5%征收率计算缴纳,5月1日以后购入按11%税率计算缴纳.小规模纳税人按5%征收率计算缴纳。

(2)城市建设税、教育费附加和地方教育费,分别按应缴增值税额的7%、3%和2%计算缴纳。

(3)印花税,购销金额0.3‰贴花。

(4)土地增值税,以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据,增值额大于20%未超过50%的部分,税率为30%,增值额超过200%的部分,则要按60%的税率进行征税。

(5)企业所得税,转计房产所得合并入企业利润一起征税。

3、法规参考:

(1)《增值税暂行条例》。

(2)《城市建设税暂行条例》。

(3)教育费附加和地方教育费管理办法。

(4)印花税暂行条例。

(5)土地增值税暂行条例。

(6)企业所得税法。

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